◆妻が専業主婦の場合
妻が専業主婦の世帯の場合、退職金や年金など老後の収入が共稼ぎ世帯より少なくなります。
退職後の収入が少ない世帯は特に住宅ローン返済と並行して、老後のための貯金が必要です。

共働きを続けるなら収入合算やペアローンを検討。
年間の返済額を増やせ、返済期間を短くするのがおすすめ。
ペアローンは夫婦それぞれがローンの債務者になります。
もし、返済途中で共働きをやめても、原則債務者を一人に変更できません。
また一方が返済の肩代わりをすると、贈与税がかかる場合があります。
夫婦で借りる場合は共働きを続ける覚悟が必要です。

おススメ住宅ローン

住信SBIネット銀行
	・口座数100万口座突破した人気のネット専業銀行 ネット銀行のメリットを活かした1円からの繰り上げ返済手数料や保証料が無料、しかも８疾病保証まで付くというサービスの良さ。 総合的に判断すると今現在、最も利用者に手厚く魅力的で利用価値満点の住宅ローンです。
変動金利	事務手数料	繰上げ返済	口座開設
年0.875%	借入額×2.1%	無料～31,500円	無料

新生銀行
	借り換えを完済まで応援する手厚いサポート。 保証料・繰上げ返済手数料・団体信用生命保険料はすべて無料、さらに繰上げ返済は1円からと大手都市銀行では考えられないサービスを提供。 定期預金でもより高い金利を探している方にはパワーステップアップ預金がおススメ。 インターネットによる他行宛は10回まで振込み手数料が無料！ 便利さ・手数料の安さ・金利の高さ・サービスの豊富さ・信頼性など総合評価は◎。
変動金利	事務手数料	繰上げ返済	口座開設
年0.98％	50.000円	無料	無料

楽天銀行
	フラット35取扱金融機関は約340社ありますが、金利は各社さまざまで最大で1％程の差があります。 楽天銀行の住宅ローンはフラット35（買取型）の中で最低金利！ その最低金利が最長35年間続きます。 フラット35への「つなぎ融資」の利用ができるのも楽天銀行だけ！ 保証料￥0。繰上返済手数料も￥0！申込みから契約まで来店不要！
固定金利	事務手数料	繰上げ返済	口座開設
年1.28%～	借入額×1.365％	無料	無料

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繰り上げ返済には、期間を短縮する方法と返済額を軽減する方法があります。
どちらがいいかはケースバイケースですが、利息軽減効果が高いので、当初の毎月返済額に無理がないなら、期間短縮の方法を優先して検討してみましょう。
将来、住宅ローン返済が家計を圧迫する心配があるなら、返済額を減らせるタイプを検討する必要もあります。
将来、収入が増えたり、子供が独立して支出が減り、家計に余裕が出る場合はどうでしょうか。
将来、家計に余裕が生じるとしても、それまでの返済額を無理に多くしないようにしましょう。
返済期間を最初は長めに設定しておくのもいいでしょう。
家計に余裕ができた時点で、条件変更や繰り上げ返済で返済期間を短くする手を打ち、定年までの完済を目指しましょう。

ローン借換え・繰上げ返済などの相談にもご利用ください。

住信SBIネット銀行
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◆タイプ1
●将来、共稼ぎをやめる予定
●将来、妻の仕事量を減らす（正社員から派遣・パートへ）
●共稼ぎだが、子供ができたら、産休、育休、時間短縮になる
●将来、独立や転職を考えていて収入が減る可能性がある。
●返済期間中に定年退職などで収入が減る可能性がある。

◆タイプ2
●将来、共稼ぎになる予定
●将来、妻の仕事量を増やす見込みがある
●転職・独立、昇進などで確実に収入アップが見込める
●5年以内に大きな一時的収入が見込まれる
●5年以内に子供が全員独立する。扶養家族が減る。

◆タイプ3
●今後も子供や扶養する予定の家族がいない
●今と変わらない働き方をする

以上のタイプのうち、今後の家計収支がどれに当てはまるか考えてみましょう。
一般的に20～30代は毎年ある程度収入が増えますが、40代は横ばい、50代は下がる傾向にあります。
将来の収入を楽観視しすぎないほうが安全と言えるでしょう。
将来、収入が減ったら、住宅費に回せるお金が減り、繰り上げ返済用の貯蓄もなかなかできないものと考えましょう。
退職金で住宅ローンを一括返済しようとせず、老後資金と考えておくのが無難ですよ。
定年退職までに完済できる返済期間で借りておくのが安心です。

金利がお得な借換え住宅ローン

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フラット35と機構財形住宅融資以外の住宅ローンは、団体信用生命保険（団信）への加入が融資の必要条件です。

住宅ローンの契約者が死亡したり、高度障害になったりした場合、ローンの残りを返済してくれる保険です。

団体信用生命保険は遺族に住宅ローンの債務を残さないもの。
一般の生命保険は遺族とその後の生活のためのもの。
目的が違うのでその辺を勘違いしないようにしましょう。

物件によっては、一般の優遇金利より、さらに金利を引き下げているケースもあります。
また、銀行が物件の担保価値を把握しているので、申し込む人の返済能力などの審査だけで済み、融資が可能かどうかの審査が早い。
ローン特約の対象にもなります。

【ローン特約】
住宅ローンが借りられることを前提に住宅取得を検討する場合、融資がうけられなければ住宅取得はできなくなります。
そこで、予定していた条件で融資がうけられなければ、売買契約を解除できるのがローン特約です。

提携ローンと自分で直接借りる場合の違い
【提携ローンを借りる場合】
●金利・・・提携先の銀行から直接借りるよりも低金利

●手数料・・・銀行に支払う事務手数料のほか、ハウスメーカーや不動産会社などに払う手数料がかかる場合がある。

●審査・・・物件に対する審査が終わっているので、申し込む人の審査のみ。
審査は短期間で済むことが多い。

●手続き・・・ハウスメーカーや不動産会社の担当者が、審査のための手続きをしてくれる。大規模マンションでは、契約も銀行が来てくれることがあり、借りる人は一度も銀行へ行かずに済む場合も。
なお、提携ローンを利用する場合、予定していた条件で融資が受けられなかった場合に売買契約を白紙にできるローン特約の対象になる。

【自分で探して借りる場合】
●金利・・・さまざまな金融機関を比較検討して選べる

●手数料・・・銀行へ払う事務手数料が必要

●審査・・・申し込む人の審査のほか、物件の審査が行われる。提携ローンに比べて審査に期間を要することがある。

●手続き・・・事前審査や本審査、ローン契約などのたびに、銀行へ出向いたり、郵送などで手続きする必要がある。
ローン特約の対象にならない場合がほとんど。

いいことばかりではありません。
たとえば、中古物件や借地権、市街化調整区域の物件に使えないなど制限がある場合があります。

また、ハウスメーカーや不動産会社などの斡旋が受けられない場合がほとんどなので、手続き自分でやらなくてはなりません。
事務手数料が高額な銀行もあります。

また、年度末の混雑時には、審査に時間がかかることも。
申込みから融資実行まで2カ月以上かかる場合もあるので注意。

次のような人はネット銀行を検討してみましょう。
●平日の二中は忙しく銀行に行く余裕がない
●こまめに繰り上げ返済する予定
●ハウスメーカーや不動産会社などに任せず、自分で手続きするのが苦にならない
●金利の動きや借り換えなどの情報に敏感
●返済額の試算など自分ですることができる

ネット銀行のメリット・デメリット
コールセンターが土・日や祝日に対応したり。「自動繰り上げ返済」「部分固定金利特約」などの独自のサービスがあったりする点がメリットといえます。

一方、ローン特約の対象にならないことや、個別の対応に融通がききづらいことなどがデメリットと言えます。

フラット35Sは借入金利から当初10年間年1.0％（20年金利引下げタイプは、当初10年間年1.0％、11年目以降20年目まで年0.3％）金利を引き下げます。

フラット35Sの方が、10年間の金利が低い分、総返済額が少なくなりますね。

保証料や繰り上げ返済手数料が無料などのメリットがあります。
ただし、窓口になる金融機関によって金利や事務手数料が違います。
ですから、いくつか比較検討してみるといいですよ。

また、銀行の住宅ローンでは加入が必須の団体信用生命保険が、フラット35（買取型）では加入が任意。
加入する場合は、別途保険料がいります。
また繰り上げ返済は100万円以上からです。

フラット35の主なポイント
◆借りる人の条件
●申込み時の年齢が70歳未満
●年収に占める総返済負担額の割合が年収400万円未満の人が30％以下、年収400万円以上の人は35％以下であること。

◆住宅の条件
●住宅金融支援機構の定める技術基準にあてはまる住宅であること。
●床面積や建築基準等に一定の要件がある

◆融資額
●100万円以上8000万円以内で、住宅購入費・建設費の100％まで

◆返済期間
1　15年（60歳以上なら10年）以上35年以内
2　完済時年齢が80歳になるまでの期間
1・2のいずれか短い方

◆金利タイプ
●全期間固定型金利（金融機関によって異なる。また借り入れ期間が20年以下か20年超かで異なる）
●融資実行時の金利が適用

◆返済方法
●元利均等返済　元金均等返済から選択
●毎月払い、ボーナス併用払いから選択

フラット35は、一定の基準を満たしている物件であることが融資条件。
基準をクリアしていることを示す「適合証明書」が必要になるなど、銀行の住宅ローンに比べて少し手間がかかります。

公的な機関がバックアップする民間ローンにフラット35、フラット50があります。

民間のローン・・銀行・信用金庫・農協（JA)・住宅ローン専門会社・生命保険会社
ネット銀行・勤務先の融資制度・公務員共済があります。

融資先によって、さまざまな特徴があるので、探す対象を広げ、比較検討するのがおススメですね。

ただ、金利が5 年固定制で、関西まで5年ごとに金利が見直されますので、将来、金利が上がって、返済額が増える可能性があります。
返済期間を長くするなら、金利が上がった場合に返済できる余裕があるか、よく検討しましょう。

財形住宅融資の主なポイント
◆借りる人の条件
●給与天引きの一般財形貯蓄、財形献金貯蓄、財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上続け、申し込む日の前2年以内に預け入れを行っていること。
申込む日の残高が50万円以上ある人。

●勤務先から利子補給や住宅手当などの負担軽減措置が受けられる人。

●年収に占める総返済負担額の割合が年収400万円未満の人が30％以下、年収400万円以上の人は35％以下であること。

●申込み時の年齢が70歳未満

◆住宅の条件
●住宅金融支援機構の定める技術基準にあてはまる住宅であること。
●他に床面積などに一定の要件がある

◆融資額
●財形貯蓄の合計残高の10倍、または住宅取得価格の80％のどちらか少ない方。
●最高4000万円

◆返済期間
●10年以上35年以内
●完済時年齢が80歳になるまでの期間のいずれか短い方

◆金利タイプ
●5年固定金利制
●申込み時の金利が適用

◆返済方法
●元利均等返済、元金均等返済から選択
●毎月払い、ボーナス併用払い（借入れ額の40％以内、50万円単位）から選択

財形住宅融資の窓口
勤務先が窓口・・・事業主転貸
財形住宅融資（株）が窓口・・・転貸融資
住宅金融支援機構・・・機構財形住宅融資
　　

金利
◆変動金利型
一般的なものは半年ごとに金利が、5年ごとに返済額が見直されます。
5年間は元金と利息の割合を調整して返済額が変わらないようにしています。
金利が急上昇すると、返済額の中で利息が払いきれず、未払い利息が発生する可能性があります。
また、返済額が見直される際、返済額の急増は抑えられますが、利息の支払いが優先されているため、未払い利息発生のリスクがあります。

◆全期間固定金利型
完済まで金利が変わらない全期間固定金利型は、返済額が最後まで一定。
元金が後いくら残っているかも明確なので、返済中の安心感は大きい。
現在は、変動金利型に比べ、金利は高めですが、今は低金利時代なので、家賃感覚で返済していきたい人には、安心な金利タイプです。

◆固定期間選択型
金利の変わらない「固定期間」中は、返済額も変わらないのが固定期間選択型。
固定期間が終了すると、その時点で金利が見直されます。
その際、変動金利型や固定金利型を選択できます。
固定期間は1～20年の間で、金融機関がそれぞれに設定しています。

現在は固定期間が短いものほど、低金利の傾向にあります。
固定期間終了後の金利の上昇リスクがあるうえ、返済額アップの上限が定められていないケースが多くので、大幅に返済額が増える可能性があります。

◆段階金利型
旧住宅金融公庫の融資が代表的。
フラット35Sも段階金利型といえます。
変更後の金利も借り入れ当初に決まっているので、「予想以上に返済額が増えた」ということがなく安心です。
ただし、低金利のときの返済額を基準に資金計画を立てると、金利アップ後が大変になるかもしれません。

◆金利ミックス型
変動金利と固定期間選択型のミックス。
組み合わせや割合によって返済額もメリットも変わってきます。
金融機関によって金利の組み合せに制限があるなど条件が異なるので確認が必要です。

返済方法
◆元利均等返済
元金と利息の合計が毎回一定になるように割合を調整したもの。
返済当初は残っている元金が多いため、毎月の返済額を一定にするために、利息部分が大きくなります。
返済額をおさえて一定額を返済していきたい人向き。

◆元金均等返済
返済当初は残っている元金が多いため、それにかかる利息が大きい。
しかし、元金が減るにつれて、利息も小さくなっていくため、返済額は減っていきます。
早めにローン残高を減らして、将来の返済を楽にしたい人向き。
特に、子供が小さく、これから、教育費が増えて行く見込みの人には向いています。

家を購入するときにかかる税金には、消費税・印紙税・登録免許税・不動産取得税があります。(土地は非課税）

親から資金や土地・建物などをもらったときには贈与税がかかります。
親から住宅取得資金の贈与の場合は非課税枠があります。

不動産を所有しているとかかる税金は、固定資産税・都市計画税。
毎年1月1日時点での不動産の所有者にかかる税金。
住宅特例があります。

住宅ローン減税
住宅ローンを利用した時、控除されるされる税金もあります。
所得税・住民税（所得税で控除しきれない場合）がそれに当たります。

納税の時期
印紙税は住宅の売買契約や工事請負契約、住宅ローン契約のとき。
登録免許税は、登記のとき。
不動産取得税は物件取得後に届く通知書で納税。
登記のときは登録免許税の他に司法書士報酬（4～6万円）や土地家屋調査士報酬などまとまった費用がかかります。

次に返済中のローンや借りる人の収入、勤務年数、健康状態など住宅ローンの申し込みに必要な情報を整理しておきます。
モデルルームやモデルハウスの担当者に伝えると、おおよその借入可能額を出してくれます。銀行などの金融機関に行って試算してもらうこともできます。

検討物件が特定できていれば、銀行の事前審査を受けて、融資が受けられるかどうか、いくら借りられるかを出してもらいます。

希望する金額が借りられるかどうかは、年収に占める「年間総返済額」の割合が、金融機関が決めた基準をクリアしているかによります。
この「年間総返済額」には、住宅ローンのほかに現在返済中のその他のローン（マイカーローンなど）が含まれます。

準備のポイント
◆家を買うための予算を出しておく
　　　　　　↓
◆借り入れの審査に必要な情報を整理
　　　　　　↓
◆借り入れ可能額の試算や事前審査へ

資金計画には、金利や借入期間などを変えて複数のパターンで試算し、自分で比較検討してみることが大切です。